19:42
ЦБ давно критикует «ипотеку от застройщика», когда низкие ставки (до 0,01%) компенсируются завышенной стоимостью жилья. Словесные интервенции не помогли, банки и девелоперы изобретают все новые схемы, и ЦБ выполнил угрозу повысить резервирование таких кредитов. Повышение назначено на 1 мая.
В ипотечном кредитовании сохраняются высокие темпы роста (в годовом выражении рост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%), однако этот рост сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли рекордных значений с начала наблюдения, пишет ЦБ. Доля предоставленных в IV квартале ипотечных кредитов заемщикам с ПДН более 80% достигла 44% (36% в III квартале) — это даже больше, чем в необеспеченном потребительском кредитовании, где долговая нагрузка заемщиков традиционно выше, отмечает ЦБ. Растет и доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53%3 в IV квартале 2022 года. А на первичном рынке доля кредитов с низким взносом уже 69%.
В то же время массово распространяются совместные программы банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. Это привело к подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком: по данным Росстата, на конец 2022 г. он достиг максимального уровня — 30%, продолжает ЦБ (а, например, в Московской области — 55%). Это риски и для заемщика (если захочет продать квартиру), и для банков (в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка).
Поэтому ЦБ вводит надбавки. Они учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.
Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, признает ЦБ. Однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.
Кроме кнута у ЦБ есть и пряник. Если использование рискованных схем в ипотеке прекратится, а стандарты кредитования улучшатся, он «будет готов рассмотреть снижение надбавок».
