Борьба ЦБ с льготной ипотекой «от застройщика» принесла результат, свидетельствует опубликованная регулятором статистика ипотечного рынка за апрель.

🔷 Размер кредитов стали чуть меньше — в основном за счет «первички». Средний размер всех выданных в апреле кредитов сократился на 10 000 руб. (-0,1%) до 3,7 млн руб., а на «первичке» — на 30 000 руб. до 4,8 млн руб. (-0,7%). Стоимость квартиры в ипотеке «от застройщика» обычно завышена, и сокращение такой ипотеки влечет уменьшение размера кредита.

🔷 Срок выдаваемых кредитов тоже сократился. В среднем еще на месяц — до 286,2 месяцев. Чтобы платеж был по силам заемщику, банки удлиняли кредиты. С декабрьского пика срок выданной ипотеки уменьшился уже более чем на 3 месяца.

🔷 Ставки растут. В среднем они достигли 8,52% (8,18% в марте). При этом на вторичном рынке они не изменились — 10%, а на первичном превысили 6% (6,04% против 5,57% в марте).

🔷 Кредитование на покупку новостроек немного притормозило. За месяц банки предоставили 41,6 тысяч кредитов на 200,4 млрд руб. Это на 8,2 и 8,8% меньше, чем в марте. Уменьшение выдач связано со снижением кредитования по программам господдержки (на 6% за месяц) — основного драйвера кредитования на первичном рынке жилья, отмечает ЦБ. Банки с застройщиками часто комбинировали свои программы с программами господдержки.

При этом общие выдачи почти не снизились за счет роста ипотеки на покупку готового жилья. За месяц банки предоставили 153,3 тысячи кредитов на 566,1 млрд руб., по сравнению с мартом, когда был зафиксирован третий в истории результат (154 тысячи займов на 569,4 млрд руб.), снижение составило менее 1%.

При существенной разнице цен между «первичкой» и «вторичкой» (в среднем 127 и 91 тыс. руб. за кв. метр в I квартале) потребитель идет на вторичный рынок, писали аналитики MMI, считая это «началом перераспределения спроса в ипотеке», который может несколько охладить рост цен на первичном рынке. Первичный рынок находится под давлением большого предложения и низких цен на вторичном рынке, отмечал и ЦБ.

Но «вторичке» своя проблема: спрос там сдержан более высокими ставками, предупреждали аналитики Промсвязьбанка: «Из-за этого цены на вторичное жилье могут снизиться до конца года еще на 12-14% от текущих уровней. Основное снижение ожидаем во втором полугодии».

А вот падения цен на новостройки ждать не стоит, считают эксперты: по их мнению, девелоперы отреагируют на падение спроса сокращением продаж. «Наш прогноз по продажам на первичном рынке жилья на 2023 год — минус 10% в физическом выражении», — писали аналитики SberCIB Георгий Иванин и Дмитрий Трошин. Они улучшили прогноз по динамике цен на недвижимость в России на 2023 год с минус 5% до минус 4%.

Избыточное предложение сохраняется при одновременном снижении платежеспособного спроса, описали ситуацию на рынке жилья директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова с коллегами: «Это хорошо видно по наполняемости эскроу-счетов. Если в начале 2022 г. кредиты застройщикам на проектное финансирование были на 110% обеспечены счетами эскроу, то к концу года — только на 84%».

При нынешних ценах россиянам все сложнее и взять, и обслуживать ипотеку. Около 70% кредитов на строящееся жилье выдается с первоначальным взносом 15%, отмечала Данилова. А по данным ВТБ, сейчас заемщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года, а клиентам, погасившим свои кредиты в прошлом году, требовалось на это около трех лет.

Стоимость квадратного метра должна даже падать, поскольку с начала запуска льготной ипотеки она росла намного быстрее инфляции, уверен вице-президент Ассоциации банков России Алексей Войлуков: «Если не случится каких-то новых льготных программ, корректировка цен в меньшую сторону должна быть и будет».

Пока же роль госпрограмм велика, это видно по ставкам, констатируют аналитики MMI. По их мнению, рыночная ставка по ипотеке не может сейчас быть ниже 11-12%, ведь Минфин занимает на 10-15 лет под 10,5-10,7% (именно доходности ОФЗ определяют нижнюю границу рыночных ставок): «В нормальные времена, когда не было льготных программ, разница между ипотекой и ключевой ставкой была чуть больше 2 п. п., сейчас она должна быть еще больше». Всплеск ипотечного кредитования в марте–апреле мог быть связан с тем, что люди опасаются дальнейшего роста ставок, рассуждают аналитики MMI.