Россияне стали покупать меньше недвижимости за границей: за I квартал они приобрели на 20% меньше объектов, чем в первые три месяца 2023 г., подсчитали аналитики Intermark Global. Столь значительное снижение произошло из-за обвала спроса на жилье для иммиграции — число таких сделок снизилось за год на 45%, а вот с инвестиционной целью состоятельные россияне недвижимость покупать стали даже активнее — таких сделок оказалось на 7% больше, чем в прошлом году.

«Последние два года спрос на покупку зарубежной недвижимости среди россиян был ажиотажно перегретым — многие искали возможность получить миграционный статус (ВНЖ или второй паспорт) через программы инвестиций в недвижимость», — объясняет CEO и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева. Но иммиграционный поток сократился, а программы гражданства или ВНЖ в обмен на инвестиции стали сворачиваться.

Часть стран, куда ринулись россияне после начала конфликта в Украине, закрыли для них иммиграционные программы — как это сделали Карибы, лидировавшие в прошлом году в рейтинге «гражданство в обмен на инвестиции», а также Португалия, перечисляет Мошева. Другие ужесточили условия получения ВНЖ — как Турция, продолжает она. Проблемы с легализацией у россиян в Турции настолько велики, что теперь эта страна не входит в число самых популярных направлений для покупки, хотя в 2023 году россияне чаще всего покупали недвижимость именно там — и лидировали по числу сделок среди всех иностранных покупателей. Кроме того, в октябре 2023 год Турция повысила минимальный размер инвестиций для получения вида на жительство после покупки недвижимости с $75 000 в крупнейших городах и $50 000 на остальной территории до $200 000. В результате из-за массовых отказов в ВНЖ из страны уехали примерно треть прибывших туда в 2022 году россиян — 53 из 154 тысяч.

К сложностям с документами добавились проблемы с банковскими переводами — например, сейчас крайне сложно купить недвижимость на традиционно популярном у россиян Кипре. Местные банки не принимают деньги не только из России, но и вообще от россиян — даже со счетов, открытых в банках других стран, жаловались зимой МЗщые два россиянина, живущих на Кипре.

Однако россияне продолжают каждый месяц вкладывать в зарубежную недвижимость более 100 млрд руб., следует из данных Центробанка. Вложения в «некотируемые акции и прочие формы участия в капитале нерезидентов» не опускались ниже 300 млрд руб. в квартал (ЦБ объяснял, что рассматривает трансграничные вложения в недвижимость как прямые инвестиции в капитал нерезидентов). Но из-за падения курса рубля в валюте размер инвестиций в зарубежную недвижимость уменьшился.

Падение «миграционных» покупок частично компенсировалось ростом инвестиционных сделок. Но и личные, и инвестиционные интересы российских покупателей сосредоточены на восточном и азиатском направлениях: рейтинг самых популярных стран с лета 2023 года возглавляет Таиланд — на него в I квартале пришлось 30% всех сделок, россияне купили там на 17% объектов больше, чем в тот же период 2023 года, сообщает Intermark. В этой стране один из самых низких «порогов» покупки недвижимости — качественные апартаменты можно купить, начиная от $105 000, и зарабатывать на сдаче до 10% годовых — при том, что цены на саму недвижимость пока продолжают расти, говорит Мошева.

Учитывая это, а также ограниченный выбор стран, россиян уже не смущает отпугивавшая в мирные времена азиатская схема приобретения недвижимости: значительная часть недвижимости в Таиланде не продается, а сдается в долгосрочную аренду, рассказывает московский бизнесмен, купивший таким образом в прошлом году виллу на Пхукете за $500 000. Например, землю под домом или апартаменты можно только арендовать — на 30 лет, с правом дважды продлить на такой же срок (то есть максимум на 90 лет).

«За полгода у меня в появилось еще два русских соседа — один переехал из Турции, не сумев продлить там вид на жительство, а другой решил отказался от идеи купить квартиру в Дубае, где они стоят неоправданно дорого, а гайки для россиян закручивают — и в бизнесе, и просто в жизни — при выдаче разрешений на работу, открытии счета в банке и так далее», — говорит он.

На втором месте по числу сделок оказался индонезийский остров-курорт Бали — на него пришлось 13% покупок. Но он теряет популярность — спрос на 10% ниже, чем в 2023 году, в том числе из-за обещаний местных властей ужесточить нормы пребывания для российских туристов, нарушающих правила трудоустройства и поведения. 

ОАЭ, взлетевшие в 2022 году на первое место по числу покупок недвижимости россиянами, сейчас только на третьем месте — и то в коалиции с соседними Оманом, Катаром и Бахрейном. На них, по подсчетам Intermark, приходится 11% от общего объема сделок в первом квартале. Хотя ОАЭ все еще популярны, россияне обращают все больше внимания на рынки Омана, Катара и Бахрейна, потому что недвижимость там дешевле, потенциал роста цен выше, а сами страны лояльнее к россиянам, в том числе при открытии счетов и проведении расчетов в местных банках, объясняет Мошева.

Хотя для жизни недвижимость в Европе россияне уже практически не покупают, находятся те, кто делает это с инвестиционной целью, отмечают эксперты Intermark, в результате на страны ЕС пришлось 10% сделок россиян с зарубежной недвижимостью в первые три месяца этого года. Но таких сделок на 36% меньше, чем было в первом квартале 2023 г.