Центробанк не оставляет попыток притормозить разогнавшийся ипотечный рынок. С октября он повышает надбавки к коэффициентам риска по новым кредитам, прежде всего с низким взносом и закредитованным людям.

Установленные с мая надбавки (на первичном рынке с первоначальным взносом менее 30% и на вторичном с взносом менее 15%) не принесли ожидаемого результата, признает регулятор. С марта ипотека растет более чем на 2% в месяц (2,5% в июне), и к июлю годовой рост ускорился до 27%. К концу года он замедлится из-за эффекта базы (в III квартале 2022 г. выдавалось мало кредитов), но ЦБ повысил годовой прогноз роста ипотеки.

Мало того, «ускорение происходит за счет расширения ипотеки на более рискованные группы клиентов», отмечает ЦБ. За два года доля выдач с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% выросла почти вдвое – до 39% на первичном рынке  и 43% на вторичном во II квартале. Заметно увеличилась и доля кредитов с небольшим первоначальным взносом (до 20%): на 15 процентных пунктов (п.п.) до 63% на первичном рынке и на 10 п.п. до 44% на вторичном.

ЦБ считает, что в целом поборол практики завышения цен на первичном рынке (это проявляется в том числе в снижении средней суммы выдаваемых кредитов с 6 млн руб. год назад до 4,9 млн руб. во II квартале), но разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком сохраняется. В первом квартале он был 40%, во втором — 39%.

Регулятор неоднократно грозил ограничить банкам выдачу определенных кредитов – ввести макропруденциальные лимиты, как в потребительском кредитовании: ограничение на долю в портфеле самых рискованных, с его точки зрения, кредитов. Теперь же он пишет, что такой возможности у него нет.

Поэтому и увеличиваются надбавки, особенно – «в сегменте ДДУ, чтобы учесть завышение стоимости квартир на первичном рынке». На вторичном рынке не наблюдается значимого завышения стоимости залога, поэтому там надбавки повышаются меньше.

Повышение надбавок позволит предотвратить дальнейшее ухудшение стандартов кредитования, выраженное в росте доли кредитов с низким первоначальным взносом и кредитов с высоким ПДН, объясняет ЦБ. Если структура кредитования не изменится, банки через год накопят макропруденциальный буфер капитала в ипотеке 600 млрд руб., или 4% портфеля. Но ЦБ надеется, что «запретительный характер надбавок» сместит кредитование в сторону меньшего риска и притормозит рынок. Имеется у регулятора и «пряник»: тогда он «будет готов смягчить требования».

Не похоже, чтобы новая мера имела серьезный эффект. У банков большой запас капитала: директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов оценивал его в 6 трлн руб. Разрыв в ценах начал было смещать ипотеку с первичного рынка на вторичный, но рост ключевой ставки развернет этот тренд. Ставки на вторичном рынке рыночные, а на первичном более половины кредитов выдается по госпрограммам – на них ключевая ставка не влияет. А по остальным банки уже вовсю поднимают ставки, сегодня к Газпромбанку, Росбанку и «Уралсибу» добавился ВТБ. «Рост ипотечных ставок на вторичном рынке, где отсутствует субсидирование, будет сильнее, чем на первичном, и покупатели начнут возвращаться к новостройкам. Доля первичного рынка до конца года вновь поднимется выше 50% (41% в июне)», – пишут аналитики Промсвязьбанка. Это не даст сократить разрыв между «первичкой» и «вторичкой». Возвращение спроса на первичный рынок позволит девелоперам удержать цены в конце 2023 г. на уровне декабря 2022 г., полагают аналитики Промсвязьбанка.