ЦБ против «кредита под 0%»
Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина в пятницу раскритиковала банкиров с застройщиками, которые, как следует из ее слов, морочат людям головы, предлагая беспроцентную ипотеку. В понедельник регулятор перешел от слов к действиям и предупредил, что такие кредиты будут обходиться банкам дороже.
С декабря Центробанк вводит двукратную надбавку к коэффициенту риска по любым кредитам на квартиры от застройщиков (предоставленным на финансирование по договору участия в долевом строительстве, ДДУ) с первоначальным взносом не выше 10%, вне зависимости от долговой нагрузки заемщика (показателя долговой нагрузки, ПДН). Это должно ограничить такое кредитование: смысл надбавки в том, что она снижает значение одного из главных индикаторов надежности банка — норматива достаточности капитала. То есть банку для поддержания норматива надо или увеличить капитал, или выдавать меньше таких кредитов.
Набиуллина в пятницу объяснила:
Сейчас многие, может быть, видят действительно очень низкие ставки, даже близкие к нулю, по так называемой ипотеке от застройщиков. Но хотела бы предостеречь: это только маркетинговый ход, и очень часто он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости.
Это позволяет застройщику с банком поделить «разовую компенсацию», отметила она. Льготные ставки могут быть только в рамках льготных программ, заявила Набиуллина, а рыночная ставка не может быть ниже доходностей долгосрочных ОФЗ.
Беспроцентные кредиты набрали популярность совсем недавно, отмечает ЦБ. До недавнего времени банки почти не выдавали кредиты на ДДУ с первым взносом менее 10%: их доля во II квартале составила 0,3% (2,6% в I квартале). Но «в последние месяцы на первичном рынке жилья строительные компании начали активно рекламировать ипотечные программы без первоначального взноса, в том числе в рассрочку», — говорится в заявлении ЦБ.
ЦБ уверяет, что заботится и о заемщиках, и о банках. Такие кредиты берут в основном самые отчаянные заемщики (в терминах ЦБ, они «характеризуются повышенным уровнем кредитного риска»), показывают исторические данные банков. Так что если доля кредитов без первоначального взноса станет слишком большой, портфели банков будут более уязвимы к возможным шокам. Правила запрещают при расчете первоначального взноса учитывать заемные средства, рассрочки и (или) комиссии от застройщика, напоминает ЦБ: допускаются только собственные средства заемщика. Новация ограничит предоставление кредитов без первого взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе.
Выдачи подобных кредитов в ближайшем будущем могут сократиться, согласны аналитики SberCIB Investment Research. Все публичные застройщики жилья предлагают такие ипотечные программы, напоминают они: «ГК „Самолет“, ПИК и „Группа ЛСР“ будут наиболее чувствительны к возможным ограничениям, поскольку они сильнее других зависят от ипотеки: в последнем квартале она обеспечила 73-74% их продаж».
ЦБ давно регулирует розничное кредитование такими надбавками и даже выпустил об этом доклад, ничего страшного в них нет. Если рискованный, по мнению регулятора, вид кредитования выгоден банкам, они все равно наращивают его. С 1 марта для поддержки банков и строителей ЦБ отменил все надбавки по кредитам на ДДУ, но по ипотеке со взносом менее 10% на вторичном рынке оставил «ограничительную» надбавку 2.
ЦБ с банкирами давно спорят о том, насколько рискованна ипотека с низким взносом. Сам по себе он не обязательно говорит о проблемах. Люди сначала берут кредит на новую квартиру, потом продают старую — гасят значительную часть долга и дальше обслуживают сильно уменьшившийся кредит, объяснял первый зампред правления Сбербанка Александр Ведяхин: «И так делает от 30 до 50% рынка». По его словам, средний заявленный срок ипотечного кредита в «Сбере» — 18 лет, а реальный — 4,5 года.
