Неожиданное и резкое повышение ключевой ставки – с 8,5% до 12% на внеочередном заседании совета директоров ЦБ в среду может больно ударить по девелоперам и проткнуть надувающийся на рынке жилья пузырь.

Эксперты давно предупреждают о перегреве рынка недвижимости, ожидая снижения ввода жилья и цен. Жилье становится все менее доступным, и доля нераспроданного жилья растет. В тех крупных городах, где она выше всего, реализация строящегося или уже построенного, но не проданного жилья при нынешних темпах заняла бы 2,2-5,2 года. Но девелоперы строят и строят. в 2021-2022 гг. они начали строительство рекордного количества жилья, отмечали аналитики «Эксперт РА». В I квартале запас нераспроданного жилья был на четверть выше, чем в доковидные времена, оценивал руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг, а его доля с тех пор выросла на треть (с 34% до 43%).

Получается гремучая смесь: строительство растет быстрее продаж, а кредиты дорожают. «Новая ставка ставит крест на развитии долгового рынка, на создании новых источников финансирования инвестиционных проектов. По крайней мере, на время, – заявил вчера бизнес-омбудсмен Борис Титов. – Непроданных остатков жилья у застройщиков очень много, не исключено назревание кризиса в отрасли». Гендиректор АКРА Михаил Сухов два месяца назад, когда ставку 12% трудно было представить, допускал возможность дефолтов «в отдельных видах жилищного строительства».

Ипотечный бум, который последнее время поддерживал рынок, после повышения ключевой ставки тоже немного утихнет. Титов называет одной из самых очевидных проблем «уже произошедшее и, видимо, еще предстоящее удорожание ипотеки». «12% у ЦБ – это 15-16% по ипотеке у коммерческих банков. Еще более высокая ставка приведет строительный комплекс и девелоперов в совсем уже невеселую ситуацию», – предупреждает доктор экономических наук Игорь Липсиц.

Это будет ударом прежде всего по ипотеке на готовое жилье: на первичном рынке большая часть кредитов выдается по программам с господдержкой, ставки по которым субсидирует государство (эти расходы лягут на бюджет). Главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, впрочем, не исключает пересмотра ставки госпрограммы льготной ипотеки (сейчас она 7%).

Но по рыночной ипотеке ставки за месяц-полтора достигнут 15%, если не больше, уверены эксперты. Для покупателей это «чувствительно», говорит управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. Ващелюк ждет роста ставок на 2-4 процентных пункта (п. п.).

Поначалу это может даже вызвать всплеск спроса на ипотеку (пока банки не пересмотрели ставки), а затем привести к перетоку заемщиков со вторичного рынка на первичный. Но праздник будет недолгим. Многие сделки с новостройками заключаются с продажей имеющегося жилья: если с ней возникнут сложности, то и покупки новой квартиры не будет. «Если нет покупателей на вторичке, не будет большого спроса и на первичке», – цитирует ЦИАН гендиректора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова.

Последствия повышения ключевой ставки ощутит даже элитная недвижимость, где ипотечных сделок не более 15%, считает CEO и управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин. Поначалу повышение ставки поддержит это рынок: дорогой доллар помогает покупателям конвертировать валютные сбережения в элитные квадратные метры, рассуждает он, но если смотреть дальше, то ближе к концу года доходы бизнесменов могут снизиться, а с ними и активность покупателей.