Затишье на вторичном рынке жилья, похоже, подходит к концу. Предложение вновь начало увеличиваться — на продажу выставляется много «инвестиционных» квартир, а вот спрос остается вялым, отмечают аналитики IRN. Предложение, в начале года снизившееся примерно на 20%, в феврале увеличилось, по разным оценкам, на 5-7% по сравнению с январем и на 15-20% в годовом выражении.

А вот спрос сократился. Особенно инвестиционный — его практически нет: цены падают, отмечают аналитики MMI. Сыграл свою роль и отъезд части россиян: покупателей стало меньше, а продавцов — больше.\Цены вернулись на год назад: по подсчетам IRN, сейчас они на 0,5% ниже, чем в марте 2022 г. Позиции покупателей и продавцов сближаются — теперь «все понимают, что цены расти не будут», продавцы и покупатели готовы прислушиваться друг к другу и искать компромисс, цитирует IRN директора направления «Вторичный рынок» «Инком-недвижимости» Сергея Шлому.

Находят они его все еще недостаточно часто. Росреестр в феврале зарегистрировал 10 690 сделок с жильем на вторичном рынке Москвы. Это на 20,3% меньше, чем год назад (в январе было 7672 сделки, минус 17,5% в годовом выражении). Предложение по-прежнему сильно превышает спрос, средняя экспозиция объектов — достигла 7,5 месяцев, а скидки — существенные, перечисляют симптомы аналитики MMI. Одну из причин они видят в ужесточении с января условий льготной ипотеки (ставка выросла с 7% до 8%): «количество продаж вторички для дальнейшего внесения взносов на ипотечное жилье определенно понизится».

Аналитики Промсвязьбанка ждут, что ослабление спроса приведет к снижению цен на вторичном рынке на 12-14% по итогам года. Их коллеги из «Моих инвестиций» обращают внимание на снижение арендных ставок: в начале года она были примерно на 20% ниже, чем в январе 2002 г. Вместе с возросшими ставками ипотеки это повышает привлекательность аренды по сравнению с покупкой квартиры. Но чтобы спрос на жилье начал восстанавливаться, надо, чтобы аренда подорожала, что потребует времени. «Пока мы наблюдаем только первый этап. Предстоит еще долгий путь до того, как начнет расти спрос на новостройки», — резюмируют они.

Пока же цены падают уже почти год. Снижение началось в мае 2022 г., и цены падают до сих пор, писали в декабре аналитики «Тинькофф инвестиций». Сравнение с 2014 годом, когда цены взлетели, а потом плавно, но долго снижались, потеряв в итоге 15-20%, выглядит не в пользу нынешнего кризиса, отмечают они. Геополитическая и экономическая ситуация сейчас явно жестче, к тому же перед кризисом 2014-го цены на жилье стагнировали, а в этот кризис московский рынок недвижимости зашел уже перегретым. Поэтому еще к 2022-му на московском рынке недвижимости образовался пузырь. И он начинает постепенно схлопываться.

Минстрой призывает некоторых аналитиков быть осторожными в своих прогнозах, чтобы не вводить людей в заблуждение: «Не надо ждать снижения роста цен на квадратный метр с учетом роста некоторых позиций строительных материалов, с учетом роста проектного финансирования, исходя из сокращения темпов продаж, с учетом декларируемого качества проектов, с учетом стоимости земли и так далее», — призвал замминистра Никита Стасишин. По его мнению, сейчас «идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий».

Но если продажи сокращаются, спрос падает, а предложение растет, то ценам одна дорога — вниз.