О «возможном изменении условий льготных программ» ипотеки ЦБ написал в обзоре «О проектном финансировании строительства жилья». Это, по его мнению, наряду с «нестабильным спросом на фоне повышения кредитных ставок» несет риски отставания от графика продаж, особенно для «молодых» проектов (готовность до 40%).

Экстренное повышение ключевой ставки 15 августа сразу на 350 пунктов до 12% годовых стало двойным ударом по девелоперам: подорожало их собственное финансирование, а спрос может уменьшиться за счет повышения ипотечных ставок. Но на госпрограммы оно не распространяется – там ставку субсидирует государство, и именно по ним сейчас выдается большая часть ипотеки. В июле, по данным ЦБ выдачи рыночной ипотеки сократились на 7% до 286 млрд руб., а с господдержкой – подскочили на 12% до 360 млрд руб. Из них 150 млрд выдано «семейной ипотеки» и 157 млрд – льготной.

ЦБ давно критикует эту принятую в ковидное время программу кредитования по фиксированной ставке (была 7%, с этого года – 8%), когда разницу с рыночно ставкой компенсирует государство. «Льготная ипотека» была принята для поддержки строительной отрасли, но, по мнению регулятора и многих независимых аналитиков, давно пережила отведенное ей время. Сейчас она приводит в основном к росту цен и перегреву рынка, выдается все больше рискованных кредитов, считают они. Доступность жилья при этом снижается. «Сколько среднегодовых зарплат — если не пить, не есть, все откладывать — сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? В конце 2019 г. на „первичке“ это было шесть лет, то сейчас это восемь лет», — делился расчетами директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.

ЦБ поддержал Минфин: за льготы для заемщиков платит бюджет, и платит немало. В начале года, когда ключевая ставка была 7,5%, Минфин оценивал расходы бюджета на поддержку ипотеки в 610 млрд руб. за три года (260 млрд руб. в этом году, 200 в следующем и 150 в 2025 г.). Правда, основной прирост ожидался за счет семейной ипотеки, которую с этого года распространили на семьи с двумя детьми.

Параметры семейной ипотеки, скорее всего, не изменятся, но не исключено, что максимальная процентная ставка по ней будет скорректирована, говорила после повышения ключевой ставки до 12% главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк. «Не исключено» означает низкую вероятность такого события, передала он VPost. Можно ориентироваться на ситуацию, которая сложилась весной 2022 г., рассуждает она: тогда после повышения ключевой ставки с 9,5% до 20% максимальная ставка по льготной программе была повышена с 6,5% до 12%, а потом постепенно снижалась до 7%. При этом предельная процентная ставка по семейной ипотеке не менялась. «Таким образом, правительство может менять максимальный уровень ставки в зависимости от ситуации в экономике (чем выше разница между ставкой по льготной ипотеке и ключевой ставкой, тем больше расходы бюджета на ее субсидирование)», – заключает Ващелюк.

ЦБ не ответил на просьбу уточнить смысл своего комментария. Пресс-служба Минфина заявила лишь, что «сейчас не планируется изменение ставок по льготным ипотечным программам».

Что до указанных ЦБ рисков для строителей. С учетом сверхприбылей, которые они сейчас получают, повышение ставки не должно оказать заметного влияния на динамику строительства, считают аналитики MMI: «Ужмутся по марже».