В марте падение стоимости жилья на вторичном рынке Москвы прекратилось, а в среднем цена 1 кв м в крупных городах выросла на 0,6%, подсчитали аналитики «Циан». По их наблюдениям, цены растут шестой месяц подряд, но «очень медленно». На рынке продолжается ценовая стагнация и предпосылок к ее прекращению пока нет, считают они.

Это еще позитивный сценарий. Альтернатива ему — дальнейшее падение цен, которого ждут многие эксперты. А вот роста не ждет, кажется, никто, даже девелоперы (цены на первичном и вторичном рынках, связаны друг с другом, хотя, по выражению директора департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александра Данилова, очень сильно разъехались). «Большинство застройщиков закладывает „плоский“ уровень цен на кв м в 2023–2024 гг. на уровне 2022 года. В своих финансовых моделях девелоперы не ожидают существенного роста стоимости жилой недвижимости на первичном рынке, но и снижаться от достигнутых уровней не планируют», — описывают планы компаний аналитики «Эксперт РА».

Цены смотрят вниз

«В I квартале цены на недвижимость в основном топтались на месте. Такая относительная стабильность может свидетельствовать как о достижении ценового дна, так и являться ступенькой перед очередным этапом сползания цен. Однако пока стратегических предпосылок для перелома „медвежьего“ тренда нет: на цены по-прежнему давят огромные объемы предложения и достаточно низкий уровень покупательской активности. Так что, скорее всего, в мае снижение цен возобновится», — пишут аналитики IRN. После небольшого сокращения в начале года число квартир в экспозиции на вторичном рынке в феврале вновь начало расти. Рынок новостроек также затоварен из-за снижения спроса и высокой девелоперской активности, объясняют они. При этом стоимость метра остается сильно завышенной относительно доходов населения, и чтобы продать квартиру, продавцы предлагают значительные скидки.

Подтверждением тому — февральское (последние доступные данные) падение числа сделок на первичном рынке в Москве по сравнению с январем. В январе могли регистрироваться декабрьские сделки, пока ставка льготной ипотеки оставалась 7% (с этого года она 8%). И все же на одну только ипотеку провал не спишешь, тем более, что её продолжают активно оформлять. За первые два месяца доля ипотечных покупок на первичном рынке составила рекордные 57,8%, подсчитали аналитики MMI на основе данных Росреестра. «Это означает, что главной причиной провала спроса в первичке является не ипотека! Испарился рыночный (в том числе инвестиционный) спрос. Единственный способ вернуть спрос — это снизить цены», — заключают они. Стимулирование ипотеки в нынешних условиях — это еще большее надувание ценового пузыря и снижение доступности жилья для людей.

«Цены [за последние годы] не просто выросли, они выросли существенно выше, чем доходы населения. Сколько среднегодовых зарплат — если не пить, не есть, все откладывать — сколько лет надо откладывать, чтобы купить квартиру? Если в конце 2019 г. на „первичке“ это было шесть лет, то сейчас это восемь лет», — отметил Данилов. Он также обратил внимание на рост разницы в цене между первичным и вторичным жильем. «Разъехались очень сильно цены на „первичку“ и „вторичку“. То есть цены на „первичку“ выросли очень сильно. И это трудно уже объяснить тем, что строится более качественное жилье». Центробанк считает это следствием длительного действия ипотеки с господдержкой, а также распространившейся в прошлом году «ипотеки от застройщика» с минимальными ставками, которые компенсируются завышенной на 20-30% ценой. Эту практику регулятор намерен искоренить.

Спрос сжимается, а предложение — нет, что давит на цены. На вторичном рынке предложение в крупных городах в марте продолжало восстанавливаться после январского снижения, выбор почти достиг уровня конца 2022 г., отмечают эксперты ЦИАН. Активность покупателей растет, но медленно, вынуждая продавцов осторожничать: они не рискуют выводить новые лоты по более высоким ценам, стоимость нового предложения сравнялась с рыночными значениями.

Первичный же рынок пожинает плоды бума 2020–2021 гг., когда после старта льготной ипотеки девелоперы запустили много проектов. Аналитики «Эксперт РА» отмечают «повышенную активность на рынке девелопмента» с начала пандемии. В 2021 г. девелоперы начали строительство рекордных 42,6 млн кв м, а в 2022 году практически повторили рекорд — 42,3 млн кв м, приводят они данные ДОМ.РФ (это только то, что строится с привлечением средств граждан по закону о ДДУ, а всего, по данным субъектов РФ в 2022 г. выдано разрешений на строительство порядка 50 млн кв м). Так что навес предложения в ближайшие годы гарантирован. Запас непроданного жилья у застройщиков вырос до 42,3 млн кв м, сообщил руководитель аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг. Это на 25% выше среднего уровня 2019–2021 гг., а доля непроданного жилья в объеме всего возводимого застройщиками за это время выросла с 34% до 43% (на 20 марта).

Усилия девелоперов сейчас направлены на поддержание спроса, силы и ресурсы которого иссякают, пишут аналитики «Эксперт РА». Конкуренцию им составляют «инвестиционные» квартиры, отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов агентства АКРА Ирина Носова: владельцы выставляют на продажу объекты, купленные в 2020–2021 гг. С весны 2020 г. стоимость «первички» выросла на 70-75% (на 83% за 2020–2022 гг., посчитало «Эксперт РА» по данным Сбериндекса), так что «предоставив скидку 5-10%, они все же останутся в хорошем плюсе». АКРА ожидает коррекции цен на жилье на 10-15%. Поэтому «с учетом того, что срок выхода на сделку за год увеличился в среднем 1,5 раза до 7-8 месяцев, продавцам выгоднее получить свои 90% стоимости сейчас, чем те же, в лучшем случае, 90% через девять месяцев», рассуждает Носова.

По ее данным, с конца прошлого года продавцы как на вторичном, так и на первичном рынке предлагают скидки, причем у застройщиков они в 1,5-2 раза больше. Во-первых, они могут себе это позволить «после искусственного завышения стоимости новостроек на 20-30%», а во-вторых, вынуждены: продажи замедляются, объясняет Носова.
Гольдберг также считает, что рост предложения в перспективе приведет к снижению стоимости новостроек: «Включаются рыночные механизмы, которые делают жилье доступнее».

Не смотрите вниз

Эти механизмы уже включились — отсюда снижение цен с пиков прошлого марта, но сильно ниже цены уже не уйдут — примерно таков альтернативный взгляд. Его выразил замминистра строительства Никита Стасишин: он призвал не ждать снижения цен на квадратный метр, когда все остальное дорожает (земля, стройматериалы и др.), продажи сокращаются, а качество растет. По его мнению, сейчас «идеальный баланс цены и способов улучшения жилищных условий».

«Цены на недвижимость в Москве, похоже, приближаются к своему дну», — считает главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. По его словам, снижение цен на недвижимость было связано с распродажей «вторички». «Похоже, что на фоне резкой активизации ипотеки и роста номинальных и реальных зарплат спрос встретился с предложением, — указал Матовников. — Возможно, еще будет какое-то падение, но вряд ли это падение будет обвальным. Той коррекции, которая случилась — на 10% год к году — достаточно, чтобы спрос начал восстанавливаться». Коррекция, по его ожиданиям, может снизить цены еще на 2-3%. «Но мы уже не рассматриваем сценарий, грубо говоря, минус 15%».

Застройщики будут стремиться сохранить цены и маржинальность проектов, даже если придется за это заплатить уменьшением объемов строительства, уверены аналитики «Эксперт РА». По их данным, девелоперы отказываются от части проектов: в ближайшие два года планы будут сокращены по сравнению, с теми, что назывались в 2021 г., причем значительно — зачастую на 30-40% в натуральном выражении. Это подтверждается падением потребления цемента. За первый квартал оно сократилось на 5% в годовом выражении, отмечал управляющий партнер СМПРО Владимир Гузь. По итогам года спад превысит 10%, прогнозирует СМПРО. Схожие ожидания у «Союзцемента»: в базовом сценарии потребление сократится на 10%, в пессимистичном — на 20%, восстановления в этом году союз не ждет. Он связывают это со стагнацией стройиндустрии: из-за серьезного падения спроса в начале года в стране стартовало почти вдвое меньше проектов по строительству жилья, чем в предыдущие периоды.

Девелоперы переживут сокращение продаж, уверены аналитики «Эксперт РА»: «Мы не ожидаем значимых банкротств. Проектное финансирование и эскроу выступают существенной страховкой от финансовой безответственности застройщиков». Однако в ужесточающихся условиях кредитования и регулирования возможна консолидация индустрии жилищного строительства. «Строители отжигают!» — комментировали результаты их работы аналитики MMI: в 2021 г. их прибыль выросла в 1,5 раза, в 2022 г. — еще в 2,3, а в январе годовые темпы роста были уже 3,5. И все же «финансовые показатели девелоперов будут находиться под давлением из-за снижения реальных располагаемых доходов населения, при этом ЦБ не одобряет меры искусственного поддержания цен на жилье, — пишет аналитик „Тинькофф инвестиций“ Маргарита Яковлева, — мы пока сохраняем осторожный взгляд на рынок недвижимости и его игроков».

Доступность жилья определяется не только ценой, но и ставкой ипотеки, напоминает управляющий директор Газпромбанка по Private Banking Егор Сусин. Меняется само понятие «доступности» ипотеки, отмечают аналитики «Эксперт РА»: оно дрейфует от стоимости к размеру платежа, потребителю принципиальна не столько итоговая переплата за квартиру, сколько размер ежемесячного взноса. «С поправкой на инфляцию цены сейчас находятся на уровнях двухлетней давности, хотя это выше на 10%, чем уровни, с которых ралли начиналось в 2020 г., отмечает Сусин. — С учетом ставки по рыночной ипотеке 11% все далеко не так уж и нормально. Хотя при семейной ипотеке под 5,5-6% все очень даже ничего».

Небольшое кровопускание пойдет рынку только на пользу. Аналитики «Эксперт РА», несмотря на цены некоторое «охлаждение» первичного рынка, не ждут «значимых коррекций стоимости квадратного метра». «Рынок живой и эффективно балансирует за счет объемов предложения, инфляции себестоимости строительства и льготных ипотечных программ. За последние несколько лет цены немного отклонились от адекватных темпов, поэтому текущее замедление можно расценивать как возращение на тренд к здоровому росту».