Власти собираются пересмотреть условия программ льготной ипотеки, по которым сейчас выдается большая часть кредитов и которые толкают вверх спрос и цены на массовое жилье. Правительство планирует увеличить первоначальный взнос по ипотеке с господдержкой с 15 до 20% и снизить предельный размер субсидии банкам на 0,5 процентного пункта (п. п.), сообщили «Ведомости» со ссылкой на источник и подтвердил Frank Media директор департамента финансовой политики Минфина Иван Чебесков. Недавно о риске пересмотра условий льготных программ предупредил ЦБ.

Льготные программы, задуманные в пандемию ковида для поддержки строительной отрасли, особенно «ипотека с господдержкой», распространились по рынку, словно раковая опухоль, вытесняя рыночные займы. В июле по ним выдано 56% всей ипотеки — более 363 млрд руб. В августе, по оценке ВТБ, банки установили ипотечный рекорд, выдав кредитов на 800 млрд руб. В результате выделенные на год лимиты льготной ипотеки были почти исчерпаны. К концу июля по льготной ипотеке было выбрано на 88% лимита, по семейной — 80%, по Дальневосточной — 68%, по IT-ипотеке — 60%, а на конец августа, по оперативной информации, лимиты по основным двум программам были почти исчерпаны: 98% по льготной ипотеке и 93% по семейной, напоминают аналитики Центра экономического прогнозирования Газпромбанка.

Пришлось повышать лимиты: с 31 августа они выросли по льготной ипотеке — с 4,5 до 5 трлн руб., по семейной — с 3,1 до 3,4 трлн, по IT-ипотеке — c 240 до 500 млрд руб. Сильнее всего увеличился лимит по Дальневосточной ипотеке — с 450 млрд до 1,3 трлн руб., но это результат не бурного спроса, а продления программы до 2030 г.

С ростом ключевой ставки растут и расходы бюджета на субсидирование льготных программ. В начале года, когда ключевая ставка была 7,5%, Минфин оценивал расходы бюджета на поддержку ипотеки в 610 млрд руб. за три года (260 млрд руб. в этом году, 200 в следующем и 150 в 2025 г.). Правда, основной прирост ожидался за счет семейной ипотеки, которую с этого года распространили на семьи с двумя детьми.

Другого способа оздоровить рынок, кроме как закрутить гайки, не видят ни власти, ни эксперты. Вот только предлагаемые меры они считают слабыми — как и те, что предпринимались до того. С этого года ставка по ипотеке с господдержкой повышена с 7% до 8%, ЦБ трижды ужесточал условия выдачи ипотеки (последние изменения начнут действовать с октября), но сбить ажиотаж и остановить надувание пузыря не смог. Определенный эффект его меры оказали, но по-настоящему рынок не охладили. Сбербанк прогнозирует рост ипотечного кредитования по итогам года на 20–21%, говорил вице-президент Тарас Скворцов: «Цифра могла бы быть больше, если бы не принимаемые Центральным банком меры по охлаждению спроса в ряде сегментов». Сам ЦБ ожидает в этом году нового рекорда в выдаче ипотеки.

Предложенные меры «слишком аккуратны», чтобы действительно охладить рынок, нужны более смелые действия, цитируют «Ведомости» человека, близкого к правительству. Прирост лимитов по льготной и семейной ипотекам соответствует размерам выдач в августе, отмечают аналитики ЦЭП Газпромбанка: уже через 1-2 месяца новые лимиты также будут выбраны и их придется снова повышать.

Аналитик Промсвязьбанка Владимир Лящук оценил эффект от новых мер (он ожидает, что они будут приняты до конца года). Сейчас средняя ставка ипотеки на первичном рынке составляет 6,06%, в случае реализации предложенных властями мер она может быть увеличена на 0,5 п. п., до 6,56%. Ипотечный платеж при это вырастет на 4,1%, а спрос в ипотеке на «первичку» — сократится на 3,5%. Таким образом, влияние на рынок недвижимости Лящук оценивает как «умеренно отрицательное», что «позволяет оставить без изменений наш прогноз на 2023 год для первичного рынка недвижимости Москвы: снижение спроса на 1,7% и сохранение средней цены около 268 тысяч руб./кв. м — уровень декабря 2022 г.».

Проблема в том, что в случае снижения ключевой ставки условия льготных программ придется снова менять, опасается Чебесков: «Мы задумываемся, как сделать механизм льготной ипотеки более стабильным, чтобы не надо было прибегать к таким изменениям. Потому что если ставка сильно упадет, банкам это может быть невыгодно, тогда необходимо будет опять это менять». ЦБ давно предлагает отменить хотя бы ипотеку с господдержкой: она задумывалась как временная мера, но теперь стройкомплекс слишком сильно подсел на нее и не дает свернуть программу. Вице-премьер Марат Хуснуллин называл ипотеку ключевым вопросом для жилого строительства. А косметические меры не дадут серьезного эффекта.

В ожидании ужесточающих мер может повториться августовская история, когда выдачи резко выросли из-за того, что люди спешили взять кредит, пока банки не подняли ставки вслед за ключевой. «В преддверии возможного решения может произойти всплеск спроса на первичном рынке недвижимости. В дальнейшем он будет компенсирован охлаждением рынка из-за новых условий льготного ипотечного кредитования», — пишет Лящук.